भारत में दुकान की लीज़ साइन करने से पहले क्या-क्या जाँचें?

दुकान की लीज़ साइन करने से पहले सात चीज़ें जाँचें। लॉक-इन, किराया बढ़ोतरी और किराया शुरू होने की तारीख देखें। फिर दुकान का इस्तेमाल, बाकी खर्चे, छोड़ने की शर्तें और रजिस्ट्रेशन जाँचें। एक छोटी सी गलती आपको लाखों में पड़ सकती है।

ज़्यादातर मालिक हफ़्तों तक मेन्यू, नाम और दीवारों के रंग पर सोचते हैं। लीज़ को अक्सर साइन करने वाले दिन बस एक बार जल्दी से पढ़ लिया जाता है। पर लीज़ ही सालों तक आपका सबसे बड़ा खर्च तय करती है। इसे भी उतना ही ध्यान दीजिए जितना अपने मेन्यू को।

यह आम जानकारी है, कानूनी सलाह नहीं। साइन करने से पहले एग्रीमेंट हमेशा किसी वकील से पढ़वाएँ।

जल्दी लीज़ साइन करने वाले हैं? पहले पता जाँचें। आपका मुकाबला किससे होगा, कितना किराया सही है, सामने से कौन गुज़रता है। Viabe Location Check से साइन करने से पहले लोकेशन जाँचें।

लॉक-इन: वे महीने जिनमें आप जुर्माना दिए बिना दुकान नहीं छोड़ सकते।

हो सकता है आपको पूरे लॉक-इन का किराया देना पड़े, भले ही आप जल्दी बंद कर दें। पहले साल में यह बड़ा रिस्क है।

उदाहरण (आसान हिसाब):

• किराया ₹1,00,000 महीना है। लॉक-इन 36 महीने का है।
• बिक्री कमज़ोर है। आप 12 महीने बाद छोड़ देते हैं।
• 36 में से 12 गए, तो 24 महीने बचे। 24 गुणा ₹1,00,000 = ₹24 लाख।

जिस दुकान को आप अब इस्तेमाल ही नहीं कर रहे, उसके लिए आप पर ₹24 लाख बकाया हो सकते हैं।

मकान मालिक से माँगें:

• छोटा लॉक-इन, जैसे नौ साल की लीज़ पर एक से तीन साल।
• मकान मालिक के लिए भी लॉक-इन, ताकि आपके इंटीरियर का काम हो जाने के बाद वह आपको निकाल न सके।
• साफ़ नियम कि लॉक-इन का बकाया आपके डिपॉज़िट से कट सकता है या नहीं।

एस्केलेशन: किराया कितना बढ़ता है, और कितनी बार।

कुछ लीज़ में किराया हर साल थोड़ा बढ़ता है। कुछ में हर कुछ साल बाद ज़्यादा बढ़ता है। दोनों का कुल जोड़ एक जैसा नहीं होता।

उदाहरण (आसान हिसाब): किराया ₹1,00,000 महीने से शुरू होता है। हर साल 5% बढ़ता है।

• साल 1: ₹1,00,000।
• साल 2: ₹1,05,000।
• साल 3: ₹1,10,250।

हर बार की बढ़ोतरी पिछली से थोड़ी बड़ी होती है। नौ साल में यह काफ़ी जुड़ जाता है।

जाँचें: किराया कितनी बार बढ़ता है, और कितने प्रतिशत? क्या CAM भी बढ़ता है? मानने से पहले हर साल का हिसाब कर लें।

सिविल काम, किचन, गैस लाइन और लाइसेंस में महीनों लग सकते हैं। भारत की ज़्यादातर लीज़ में इस पूरे समय आप किराया देते हैं।

पक्का करें कि एग्रीमेंट में लिखा हो:

• किराया शुरू होने की ठीक तारीख। सिर्फ़ "कब्ज़ा मिलने पर" नहीं।
• अगर दुकान सौंपने या लाइसेंस के कागज़ में देर हो, तो तारीख आगे खिसके।
• CAM और बिल भी उसी तारीख से शुरू होंगे या नहीं।

आप पहले एक-दो महीने कम किराया माँग सकते हैं। कुछ मकान मालिक मान जाते हैं। जो भी हो, यह मानकर चलें कि कुछ महीने बिना बिक्री के किराया देना पड़ेगा।

लीज़ में आपका बिज़नेस साफ़ लिखा होना चाहिए, जैसे "खाना बनाने और बैठने की जगह वाला कैफ़े"। "commercial purposes" जैसे गोलमोल शब्दों से बचें।

ये भी जाँचें:

• बिजली और गैस: क्या बिजली का लोड आपके किचन के लिए काफ़ी है? लोड बढ़वाने का खर्च कौन देगा?
• एग्ज़ॉस्ट: क्या बिल्डिंग किचन का एग्ज़ॉस्ट लगाने देती है?
• साइनबोर्ड: बोर्ड कहाँ लग सकता है, और खर्च कौन देगा?
• समय: कुछ मॉल खुलने का समय सीमित रखते हैं।

आपके फ़ूड लाइसेंस के लिए सबूत चाहिए कि दुकान आपके पास है। FSSAI रेंट एग्रीमेंट या बिजली बिल जैसे कागज़ मानता है (FSSAI advisory)। एक क्लॉज़ माँगें कि मकान मालिक तय दिनों के अंदर आपको कागज़, NOC और साइन देगा।

मकान मालिक से कहें कि हर महीने का हर खर्च एक टेबल में लिखकर दे। इसमें किराया, CAM, प्रॉपर्टी टैक्स, पार्किंग, बिल और GST हों।

CAM (कॉमन एरिया मेंटेनेंस): साझा जगहों को चलाने का खर्च, जैसे लिफ़्ट, गार्ड और सफ़ाई।

जाँचें:

• CAM: यह तय रकम है, या "actuals"? अगर actuals है, तो क्या आप बिल देख सकते हैं?
• सिक्योरिटी डिपॉज़िट: शुरू में दिया गया पैसा, जो दुकान छोड़ने पर वापस मिलता है। पूछें कि कितने महीने का है, और कब वापस मिलेगा।
• मरम्मत: छत, लीकेज और साझा पाइप कौन ठीक करेगा? यह लिखवा लें।

Model Tenancy Act, 2021 राज्यों के लिए एक मॉडल कानून है, पूरे भारत का कानून नहीं (PIB)। यह दुकानों के लिए छह महीने के किराये तक डिपॉज़िट की सीमा सुझाता है (Drishti IAS)। अपने राज्य का नियम देखें।

• रिन्यू: क्या रिन्यू करना आपकी मर्ज़ी पर है? क्या नया किराया किसी फ़ॉर्मूले से तय होगा? "आपसी सहमति" का मतलब अक्सर होता है कि मकान मालिक तय करेगा।
• नोटिस: लॉक-इन के बाद कितने महीने का नोटिस देना होगा?
• दुकान लौटाना: क्या आपको खाली दुकान लौटानी होगी? किचन हटाने में पैसा लगता है।
• ट्रांसफ़र: अगर आप बिज़नेस बेचें, तो क्या लीज़ भी साथ जा सकती है?

स्टांप ड्यूटी: एग्रीमेंट पर लगने वाला टैक्स। रजिस्ट्रेशन: एग्रीमेंट को सरकारी दफ़्तर में दर्ज करवाना।

एक साल से लंबी लीज़ का रजिस्ट्रेशन ज़रूरी है (Registration Act, Section 17)। यही एक वजह है कि 11 महीने के एग्रीमेंट आम हैं।

लीव एंड लाइसेंस: एक तरह का रेंट एग्रीमेंट, जो महाराष्ट्र में आम है। वहाँ यह लिखित और रजिस्टर्ड होना चाहिए, और इसे करवाने की ज़िम्मेदारी मकान मालिक की है (Section 55)।

स्टांप ड्यूटी हर राज्य में अलग है, इसलिए अपने राज्य का नियम देखें। बिना रजिस्ट्रेशन वाले एग्रीमेंट का झगड़े में इस्तेमाल करना मुश्किल हो सकता है।

सवाल पूछना बिल्कुल ठीक है। एक ठीक मकान मालिक सवालों की उम्मीद करता है, और साफ़ एग्रीमेंट दोनों की हिफ़ाज़त करता है।

• ☐ लॉक-इन: कितने महीने? क्या मकान मालिक भी बँधा है?
• ☐ किराया बढ़ोतरी: कितने प्रतिशत, और कितनी बार?
• ☐ किराया शुरू होने की तारीख: ठीक तारीख, जो दुकान देर से मिलने पर आगे खिसके?
• ☐ इस्तेमाल: क्या मेरा बिज़नेस साफ़ लिखा है?
• ☐ बिजली, गैस, एग्ज़ॉस्ट, साइनबोर्ड, समय: सब की इजाज़त है?
• ☐ लाइसेंस के कागज़ और NOC: तय दिनों में मिलेंगे?
• ☐ सारे खर्चे एक टेबल में?
• ☐ डिपॉज़िट: कितने महीने का, कब वापस?
• ☐ मरम्मत: क्या कौन ठीक करेगा?
• ☐ रिन्यू, नोटिस, दुकान लौटाना, ट्रांसफ़र: सब लिखा है?
• ☐ रजिस्ट्रेशन: कौन करवाएगा, खर्च कौन देगा?
• ☐ वकील: क्या किसी वकील ने पढ़ा है?

कमज़ोर जगह पर अच्छी लीज़ हो, तब भी बिज़नेस कमज़ोर ही रहेगा। Viabe Location Check आपके कैफ़े या रेस्टोरेंट के लिए एक पते को देखता है। यह किराया, पास के कॉम्पिटिटर और आसपास के लोगों को देखता है। यह एक viability score देता है, जो कई चीज़ों को मिलाकर बना एक संकेत है, आपकी बिक्री का अनुमान नहीं। दाम Location Check पेज पर दिया है।

साइन करने से पहले लोकेशन जाँचें

*रिपोर्ट अंग्रेज़ी में मिलती है।*

क्या बिना रजिस्ट्रेशन के दुकान की लीज़ मान्य है?

एक साल से लंबी लीज़ का रजिस्ट्रेशन ज़रूरी है। कुछ राज्यों के अपने और नियम हैं, इसलिए वकील से पूछ लें।

कैफ़े या रेस्टोरेंट के लिए कितना लॉक-इन ठीक है?

कोई तय नियम नहीं है। पूरी लीज़ से छोटा लॉक-इन माँगें। पक्का करें कि मकान मालिक भी उतने ही समय तक बँधा हो जितना आप।

किराया कब से शुरू होता है?

आमतौर पर एग्रीमेंट में लिखी तारीख से, या दुकान मिलने के दिन से। ठीक तारीख लिखवाएँ। अगर मकान मालिक देर करे, तो तारीख आगे खिसकनी चाहिए।

11 महीने का एग्रीमेंट करूँ या लंबी लीज़?

11 महीने का एग्रीमेंट बनाना आसान है, पर हो सकता है मकान मालिक उसे रिन्यू न करे। अगर आप इंटीरियर पर बहुत खर्च कर रहे हैं, तो लंबी रजिस्टर्ड लीज़ आपको ज़्यादा सुरक्षा देती है।

कितना सिक्योरिटी डिपॉज़िट आम है?

यह राज्य और मकान मालिक के हिसाब से अलग होता है। Model Tenancy Act दुकानों के लिए छह महीने के किराये तक सुझाता है। देखें कि आपका राज्य इसे मानता है या नहीं।