आपका रेस्टोरेंट असल में कितना किराया दे सकता है? एक आसान तरीका

पहली बार रेस्टोरेंट खोलने वाले ज़्यादातर लोग पहले कोई जगह पसंद कर लेते हैं, फिर उल्टा हिसाब लगाकर खुद को समझाते हैं कि किराया दिया जा सकता है। यह गलत क्रम है। किराया वह नंबर होना चाहिए जो आपको जगह ढूँढने से पहले पता हो, वह नंबर नहीं जिसे आप किसी दुकान पर दिल आ जाने के बाद सही ठहराएँ।

अच्छी बात यह है: सही किराये का बजट तय करना मुश्किल नहीं है। बस यह सही क्रम में होना चाहिए।

रेस्टोरेंट के काम में, जगह का खर्च (किराया और कॉमन चार्ज मिलाकर) एक अच्छे चलते बिज़नेस में आम तौर पर महीने की कमाई का 8% से 12% होता है। इससे काफ़ी ऊपर गए, तो किराया उस मार्जिन को खाने लगता है जो आपको खाने के सामान, स्टाफ़ और रेस्टोरेंट चलाने की बाकी चीज़ों के लिए चाहिए।

इसका मतलब है कि सवाल कभी यह नहीं होता कि "क्या मैं ₹1.5 लाख किराया दे सकता हूँ?" सवाल यह है कि "महीने की कितनी कमाई चाहिए ताकि ₹1.5 लाख किराया बिक्री का 10% रहे?" किराया वही है, पर दूसरा सवाल बताता है कि आपको असल में कितना कमाना है, और क्या वह जगह सच में इतना दे सकती है।

आसान फ़ॉर्मूला:

ज़्यादा से ज़्यादा किराया जो चल सके = महीने की अनुमानित कमाई × 0.10

या उल्टा करके:

आपको कितनी कमाई चाहिए = किराया ÷ 0.10

मान लीजिए 600 sq ft की कैफ़े की जगह का किराया ₹90,000 महीना बताया गया है।

10% के पैमाने से, इस कैफ़े को किराया सही अनुपात में रखने के लिए महीने में लगभग ₹9,00,000 की कमाई चाहिए। इसे और तोड़ें: अगर एक बिल औसतन ₹350 का है, तो महीने में लगभग 2,570 बिल, यानी दिन में करीब 85।

क्या उस खास दुकान में, उस खास छोटे बाज़ार में, उस खास फ़ुटफ़ॉल के साथ, दिन में 85 ग्राहक आना सच में मुमकिन है? असली सवाल यही है, और इसका इससे कोई लेना देना नहीं कि आपको खुद वह जगह पसंद है या नहीं।

तीन तरह की गलतियाँ बार बार दिखती हैं।

1. अनुमानित बिक्री के हिसाब से नहीं, प्रति sqft किराये पर अटक जाना

₹150/sqft की जगह ₹220/sqft की जगह से सस्ती लगती है। जब तक आप यह न देखें कि कौन सी जगह असल में उतना फ़ुटफ़ॉल ला सकती है जितना आपके बिज़नेस को चाहिए। सुनसान जगह पर सस्ता किराया, भीड़ वाली जगह पर ठीक किराये से ज़्यादा महँगा पड़ता है।

2. यह न देखना कि "किराये" में असल में क्या क्या आता है

बताया गया किराया शायद ही कभी पूरा नंबर होता है। कॉमन एरिया मेंटेनेंस (CAM) चार्ज, फ़िट आउट में हिस्सा, सिक्योरिटी डिपॉज़िट (अक्सर 6 से 10 महीने का पहले ही), और हर साल किराया बढ़ने की शर्त (आम तौर पर साल में 5%, कभी कभी ज़्यादा), ये सब जगह के असली खर्च में जुड़ते हैं। दो जगहों की तुलना करने से पहले सब मिलाकर पूरा नंबर पूछें।

3. उस दुकान के आँकड़ों की जगह पूरे शहर का औसत लेना

"इस इलाके में किराया औसतन ₹180/sqft है" यह जानना उतना नहीं है जितना यह जानना कि यह खास दुकान, सड़क के इस खास हिस्से पर, इतनी दिखने वाली और इतने फ़ुटफ़ॉल वाली, जितना कमा सकती है उसके हिसाब से कितने की होनी चाहिए। औसत, एक गली की सबसे अच्छी और सबसे खराब दुकान का फ़र्क छिपा देता है।

कुछ भी साइन करने से पहले, यह सब इसी क्रम में करें।

1. महीने की असली कमाई का अंदाज़ा लगाएँ

इसे सीटों की गिनती, आने वाले फ़ुटफ़ॉल, और एक सावधान औसत बिल पर रखें। अपनी सबसे अच्छी उम्मीद पर नहीं।

2. 8-12% का नियम लगाएँ

उस कमाई के नंबर से ज़्यादा से ज़्यादा किराया निकालें जो चल सके।

3. जगह का पूरा खर्च सब मिलाकर लें

मकान मालिक से किराया, CAM, डिपॉज़िट और किराया बढ़ने की शर्त, सब एक साथ पूछें। सिर्फ़ ऊपर लिखा किराया नहीं।

4. पूरे खर्च की तुलना अपने ज़्यादा से ज़्यादा चलने लायक किराये से करें

इससे नहीं कि आसपास के दूसरे किरायेदार कथित तौर पर कितना दे रहे हैं।

5. फ़र्क बहुत बड़ा हो तो छोड़ दें

जो जगह तभी चलेगी जब हर अंदाज़ा औसत से अच्छा निकले, वह लोकेशन नहीं है। वह जुआ है।

किराया वह अकेला खर्च है जिसे आप एक भी बिक्री होने से पहले सालों के लिए पक्का कर देते हैं। बाकी हर खर्च, स्टाफ़, सामान, मार्केटिंग, आप सीखते सीखते बदल सकते हैं। किराया नहीं बदल सकते। इसीलिए इसके लिए एक तरीका चाहिए, सिर्फ़ एहसास नहीं।

Viabe.ai की लोकेशन इंटेलिजेंस रिपोर्ट यह हिसाब आपके लिए पहले से करती है। उस खास छोटे बाज़ार के असली किराया बेंचमार्क, फ़ुटफ़ॉल के हिसाब से कमाई के अलग अलग अंदाज़े, और एक VRI स्कोर जो बताता है कि कुछ भी साइन करने से पहले आँकड़े सच में बैठते हैं या नहीं।

*रिपोर्ट अंग्रेज़ी में मिलती है।*